●顧客から空き家の相談をされるケースが増えた
●空き家問題をビジネスにつなげたい
●工務店ができる空き家対策はある？

空き家問題は年々深刻化し、社会問題化しています。空き家を放置すると犯罪に使われたり、不審者のたまり場になったりする可能性があり、非常に危険です。

この記事では、空き家の基本情報や空き家放置するリスク、近年話題になっている空き家管理サービスについて解説します。

空き家問題の対策を考えているという工務店経営者の参考になれば幸いです。

空き家の基本情報

はじめに以下2つの観点から、空き家の基本情報について解説します。

●空き家の現状と予測
●空き家の原因

空き家問題に対処するためには、現状を正しく認識することが重要です。空き家問題の重要性を顧客に説明できれば、信頼度が上がり受注できる案件も増えるでしょう。

空き家の現状と予測

国土交通省の資料によると、1998年の空き家は182万戸でしたが、2018年には349万戸に増えています。つまり20年間で空き家の数は、1.92倍に増加しました。

また空き家の対策をおこなわなければ、2030年までに470万戸まで増加するとの予測もあります。国土交通省は以下の対策で、空き家を減らし400万戸程度に抑えることを目標としています。

●簡単な手入れで利用できる空き家の活用
●管理不全の空き家の除却

上述のように2018年の空き家の数は349万戸で、その7割以上を一戸建が占めています。したがって空き家問題の解決には、空き家になっている一戸建の活用が急務と言えるでしょう。
【参考】令和4年10月 空き家製作の現状と課題及び検討の方向性-国土交通省

空き家の原因

前述の資料によると、空き家を取得した経緯の過半数以上を相続が占めています。つまり空き家の所有者は、望まずに空き家を取得しており、空き家対策には消極的である可能性が高いと言えるでしょう。

空き家の所在地と所有者の居住地の関係を示したデータもあります。所要時間が1時間を超える方が約3割もおり、日常的に空き家を利用または活用することが難しい現状にあるとも言えるでしょう。

空き家を放置する4つのリスク

ここまでで空き家の現状と原因については理解いただけたと思います。ここからは空き家を放置する4つのリスクについて解説します。

●固定資産税が最大6倍になる
●建物の劣化が進みやすい
●不審者・犯罪者のたまり場になる
●近隣住民から損害賠償請求をされる

固定資産税が最大6倍になる

不動産は所有しているだけで「固定資産税」がかかります。
所有しているエリアによっては「都市計画税」も併せてかかりますが、本記事では説明を省略します。

固定資産税は、1月1日時点で土地や家屋を所有している方に課せられる税金です。税額は「課税標準額×1.4%」で求めます。

ただし固定資産税には、自宅やアパートを所有するために使用している土地（住宅用地）の税額を軽減する特例があります。なんとこの特例を活用すると、共有する土地の面積にもよりますが、固定資産税の負担が最大で1/6に軽減できるのです。

この特例は所有している土地に、住宅として使用できる戸建やアパートが建っていれば利用できるため、空き家が増えた原因にもなりました。

しかし2014年に成立した「空き家等対策の推進に関する特別措置法」によって、特定空き家に指定されると特例が適用されません。そのため空き家を放置していると、固定資産が最大で6倍になるリスクがあります。

なお特定空き家とは、以下4つの条件を満たした空き家のことで、認定は市役所がおこないます。

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
【引用】特定空家等の認定と法的措置について（ガイドラインより）-古賀市役所

市役所からの処分や活用などに関する助言を聞き入れ、所有者に改善の意志がある場合は、特定空き家に指定される可能性は低いです。ただ何の改善の意思も示さないと特定空き家に指定され、固定資産税の優遇が受けられなくなります。

建物の劣化が進みやすい

建物は放置していると劣化が進みやすいです。空き家は長期間誰も使わず、閉めっぱなしになるため、通風がおこなわれずカビが発生しやすくなります。

また人が住んでいないため雨漏りにも気づきにくいです。雨漏りを長期間放置すると、建物内部の断熱材や木材にカビが発生し、劣化が早まる原因となります。

掃除ができておらずゴミやホコリがたまると、害虫や害獣の住処となりやすいです。

空き家は上述した理由で劣化が進みやすいです。劣化が進むとリフォームに莫大な費用がかかったり、売却できなかったりとさまざまなデメリットがあります。

不審者・犯罪者のたまり場になる

空き家は人の出入りがないため、不審者や犯罪者のたまり場になる恐れもあります。

●違法薬物の製造・麻薬の栽培
●特殊詐欺グループの拠点
●不法投棄

放置された空き家は以下のようなことに使われる可能性があり、防犯上好ましくありません。不審者や犯罪者のたまり場になってしまった空き家は、近所の噂になり売却活動にも支障をきたす恐れがあります。

近隣住民から損害賠償請求をされる

空き家を放置した結果、地震や台風などで建物の一部が破損し、近隣住民にけがを負わせると損害賠償請求される可能性もあります。空き家の管理義務は所有者にあるため、いざ問題が起きると管理責任を問われる可能性が高いです。

他人に危害を加えてしまうと、治療費や入院費、休業補償を支払わなければなりません。最悪のケースでは被害者が死亡してしまうと、数千万円以上の慰謝料を請求されるケースも考えられます。

またけが人が出ていなくても、空き家の倒壊によって道路をふさいでしまった事例では、所有者に200万円〜300万円の費用が請求された例もあります。
【参考】3. 空き家が地域にもたらす外部不経済事例の収集・整理-日本住宅総合センター

損害賠償請求の額によっては。人生が破綻してしまう恐れがあるため、空き家の放置は非常に危険です。

空き家管理サービスとは

空きを放置するリスクはご理解いただけたかと思います。ただ空き家の管理は非常に手間がかかるため「なかなか手が回らない」と、顧客から相談を受けたことのある方も多いのではないでしょうか。

最近は面倒な空き家管理を代行する「空き家管理サービス」が登場しています。このサービスを利用すると、決まった料金を支払うだけで空き家を管理してくれます。

ここでは空き家管理サービスについて以下2つのことを解説します。

●費用相場
●サービス内容

費用相場

空き家管理サービスの費用は、戸建て・マンション・空き地などの管理対象や、後述するサービス内容によって費用は異なります。一般的には月額5,000円〜15,000円が費用相場になっています。

片道だけで1時間以上かかる遠方の空き家を管理する場合、新幹線代や飛行機代などの1回の移動費だけで、数万円以上かかるケースは珍しくありません。空き家管理サービスを活用すると、年間6万円〜12万円程度の出費に抑えられます。

また自身で管理する手間がかからないため、仕事や家事、育児で忙しい方におすすめできるサービスといえるでしょう。

サービス内容

一般的に空き家管理サービスのサービス内容は、基本サービスとオプションサービスに分かれています。サービスを選ぶ際は、基本料金でどこまでのサービスが受けられるのか、オプション料金のかかるサービスはどれなのかをしっかりと確認しましょう。

空き家管理サービスでは主に以下3つのサービスを受けられます。

定期訪問

定期訪問は月1回〜2回おこなわれます。定期的な空き家の確認によって、以下のことをチェックできます。

●不審者や犯罪者に使われていないか
●犯罪に使われていないか
●屋根や外壁など破損している箇所はないか
●樹木が伸びて隣人に侵入していないか

定期訪問時に窓が割れている、見慣れない足音があったら要注意です。定期訪問を依頼すれば、事態が深刻化する前に危険な状態に気づくことができます。

簡易清掃

室内の簡単な掃き掃除や拭き掃除を依頼できます。部屋の中が汚れていると害虫や害獣が発生しやすくなり、管理がとても大変になります。定期的に清掃することによって、それらの発生を抑制することが可能です。

またオプションサービスで庭の草取りを依頼できることもあります。玄関や庭に清潔感がないと、不法投棄されやすい環境ができたり、不審者に侵入されやすくなったりします。。

定期的な清掃依頼をすると室内と外部どちらも綺麗な状態を保つことが可能です。

通風・通水

家の中を閉め切っていると湿気がこもってしまうため、カビが発生しやすくなります。また空気の流れがない状態はホコリも発生しやすくなるため、カビやダニが住みやすい環境を作ってしまうことも問題です。

害虫は不衛生なだけでなく、建物の柱や壁を壊してしまうため、老朽化のスピードが早まってしまいます。そのような状態を防ぐためには、定期的な通風が必要です。

また定期的に通水も行わないと、下水の悪臭が部屋中に充満してしまいます。加えて長い間水道管に水を通さないと、サビができやすくなり破損の原因となります。

赤茶色の水が出てきたら水道管が錆びている可能性が非常に高いです。水道管の交換には高額な費用がかかってしまうため、不用意な出費を避けたい場合は定期的な通水が必要です。

顧客情報管理なら『AnyONE』

工務店業務に特化している「AnyONE」なら、顧客の空き家管理にも対応できます。AnyONEにはアラーム機能が搭載されており、何年先の予定も登録が可能です。アラーム機能を活用すると対応漏れがなくなります。

またAnyONEには、顧客のあらゆる情報を集約できるのがメリットです。そのため情報連携がスムーズで、さまざまな商談のチャンスを掴みやすくなります。

たとえば顧客が、管理を依頼していた空き家を賃貸に出すことを検討しているとしましょう。賃貸に出すためにはリフォームをおこない、住居を探している方に選ばれやすくしなければなりません。

その情報をいち早く掴んでいれば、他社に先駆けてリフォームの提案がおこなえます。AnyONEを空き家管理にも活用すれば、売上の拡大にも役立てられるのです。

さらにAnyONE以下の工務店業務全般にも対応しています。
【AnyONEの機能】
顧客管理
帳票管理
見積書の作成
工事管理
物件管理
実行予算管理
支払い管理
請求・入金管理
図面・写真管理
アフター・メンテナンス管理

特に人気の機能が見積書の作成機能です。建設業界の見積書は工事条件や敷地条件、建物ごとに都度作成する必要があり非常に手間がかかります。

しかしAnyONEを導入した株式会社エクシアス様は、見積書の作成にかかっていた時間を9割減らすことに成功しました。AnyONEは充実したサポート体制を用意しており、操作に不明な点があってもすぐに確認できるため、操作方法に困ることはありません。

株式会社エクシアスのAnyONE導入の効果を詳しく知りたい方は、こちらの導入事例をご確認ください。

まとめ

日本の空き家問題は年々深刻になっています。国土交通省の予測によると何も対策を講じなければ、2030年には430万戸まで空き家が増える見込みです。

空き家を放置すると、不審者や犯罪者のたまり場になったり、犯罪に使われる可能性があったりするリスクがあります。また空き家が倒壊する、一部が破損し他人を傷つけてしまうと多額の損害賠償を請求される恐れもあります。

そのため空き家問題の解決につながる「空き家管理サービス」の需要は、高まる可能性が高いです。AnyONEは工務店の業務効率化ツールであるとともに、空き家管理サービスにも代用できます。

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参考：不動産売却のメリット・デメリットは？売った方がいい不動産も解説｜スマート不動産売却査定 byGMO